中國收緊監管　房市進入第三次革命　預售制退場國企成主力

重點摘要：

• 中國 8 月底宣布房市改革，要求開發商須在建築結構完工後才能預售，終結「打地基就開賣」模式，被稱為「房地產第三次革命」。

• 土地市場加速向國企集中，中海地產等國營企業憑藉融資優勢主導市場，民營開發商面臨資金壓力與退出潮。

• 高盛預估今年土地銷售收入將下降 30% 以上，地方政府財政壓力加劇，房市調整至少需數年才能觸底。

【新聞中心／週末專題】

中國房地產市場迎來結構性轉折。8 月底北京宣布全面改革新房銷售與開發融資規則，要求開發商必須在建築結構完工後才能預售，終結行之多年的「打地基就開賣」模式。這項被花旗分析師稱為「中國房地產第三次革命」的政策，正加速市場向國有企業集中，民營開發商則面臨更嚴峻的資金壓力與退出潮。

上海天價地塊僅一標 國企中海地產獨得

改革效應迅速顯現。8 月 31 日，上海真如一塊 11.9 公頃黃金地塊拍賣，位於繁華地段且毗鄰歷史悠久的真如寺，被資深房地產高管丁祖宇形容為「成熟商業氛圍、稀缺地段價值」。然而，這塊被視為年度地王候選人的土地，最終僅收到唯一報價，由國營企業中國海外發展有限公司以 150.2 億元人民幣（約 22.4 億美元）得標，價格僅略高於底價。

對比過往民營開發商激烈競價的場景，如今土地市場已截然不同。同樣是中海地產，上個月在深圳另一塊黃金地段拍賣中，因有六家國有關聯開發商參與，競標持續 257 輪，最終以 25.5 億元成交，溢價率高達 125%。國企之間的競爭取代了民企，成為土地市場的新常態。

預售制終結 防爛尾樓風險成核心目標

新政策最大變革在於終結預售制。過去中國新房市場高達 95% 在開工前就已售出，開發商得以用購屋者預付款作為低成本融資管道，快速擴張並同時啟動多個項目。然而，這種模式在 2021 年後民營開發商相繼倒閉時暴露巨大風險，恆大集團創始人許家印 8 月 20 日因詐騙和受賄罪被判無期徒刑，其倒閉導致超過 150 萬套預售房屋爛尾，引發多地抗議。

凱投宏觀中國經濟主管朱利安·埃文斯 - 普里查德指出，預售制一方面為開發商提供監管寬鬆的融資管道，助長過度建設；另一方面加劇財務風險，部分開發商用新項目預售收入填補舊項目資金缺口，形成龐氏騙局式的資金鏈。

新規則要求，開發商只有在建築結構完工後才能開始銷售，且購屋者的資金必須存入第三方託管帳戶，直至工程竣工才轉移。此舉旨在消除購屋者在開發商財務困境下血本無歸的風險。

房貸期限延長至 40 年 首次購屋者享利息補貼

為減輕購屋者的負擔，8 月推出的措施將最長抵押貸款期限從 30 年延長至 40 年，以降低每月還款額。財政部隨後宣布為首次購屋者提供抵押貸款利息補貼，試圖刺激市場需求。

然而，市場反應冷淡。數據顯示，中國消費者日益傾向避免負債，選擇現金支付。貝殼研究院數據顯示，今年上半年深圳二手房交易中，四分之一為無抵押貸款，高於兩年前的六分之一。

高端市場火熱 房市呈現 K 型分化

儘管整體市場低迷，高端房市卻表現強勁。7 月下旬，由中海地產與招商蛇口聯合開發的豪華住宅項目「安嵐上海」，100 套住宅在 30 分鐘內售罄，售價介於 2,400 萬至 4,200 萬元人民幣之間。蘇州、合肥等新興科技中心的房價也呈現穩定跡象。

中信里昂證券香港房地產研究分析師黃文傑直言：「我們現在的經濟呈現 K 型結構，頂層富人越來越富有。」高端市場與普通住宅市場的分化日益明顯。

土地財政崩跌 地方政府收入銳減 30%

新政策對地方政府財政造成巨大衝擊。過去地方政府高達 37% 的收入依賴土地出售，但自 8 月措施推出以來，300 個城市土地拍賣的平均溢價率幾乎減半。高盛經濟學家王立生預估，今年土地銷售收入將下降 30% 或更多，遠高於 2022 至 2025 年間 17% 的年均降幅，且低迷局面可能持續到 2027 年或更久，最終收入將較 2021 年峰值下降 80% 至 90%。

財政部數據顯示，2026 年 1 至 8 月，國有土地使用權出讓收入為 1.3753 兆元人民幣，年減 28.6%，降幅較去年同期大幅擴大。地方政府日益依賴中央專項債，利息壓力持續增加。

國企融資優勢 民營開發商加速退出

研究公司 Gavekal Dragonomics 的中國金融分析師張曉曦指出，新規則下開發商將轉向貸款和債券融資填補資金缺口，而這兩種方式都對國有開發商有利。政府支持使國企能以較低利率借款，在資本密集型行業中具有顯著優勢，更多私營開發商將退出市場。

花旗集團分析師格里芬·陳預測，由於無法從客戶處獲得預付款，房地產公司可能需要投入比以往多 70% 至 120% 的自有資金才能維持先前開發速度，這將導致 2027 年和 2028 年房屋開工量和新房銷售量下降 30%。

二手房超越新房 購屋者轉向存量市場

在許多城市，購屋者正轉向二手房市場。國家統計局數據顯示，2026 年上半年，中國二手房成交量首次超過新建住宅。前八個月，上海二手房成交量幾乎是新住宅的四倍。一位專注於上海徐匯區高端住宅的經紀人表示：「現在是買方市場，因為房源增加了。」該地區房價過去一年下跌 10% 至 20%。

房市難再成經濟引擎 調整至少需數年

房地產和建築業在 2020 年佔中國經濟成長的四分之一，高盛預測房市崩盤已使 2024 年和 2025 年 GDP 成長率下降約 2 個百分點。儘管影響正在減弱，但幾乎沒有跡象表明房地產開發會重新成為經濟成長的驅動力。

埃文斯 - 普里查德直言：「最終價格會達到新的平衡點，停止下跌，但這個過程至少還需要幾年時間。」中國房地產市場正經歷漫長而痛苦的結構性調整，國企主導、預售退場、土地財政式微，將成為新常態。

*圖片為 AI生成示意圖，資料來源：日經亞洲。