盤點包租代管的危機與優化轉型

【新聞中心／專題報導】

近年台灣積極推動住宅租賃市場專業化，《租賃住宅市場發展及管理條例》施行後，包租與代管業者取得明確的法律定位，政府再透過社會住宅包租代管、租稅優惠、修繕補助及服務費補助等政策，引導民間房東釋出住宅，逐步建立起一套由政府、房東、專業租賃業者與房客共同參與的住宅租賃體系。從政策成果來看，這項制度已經成為台灣住宅政策的重要一環。內政部資料顯示，社會住宅包租代管自2017年底開辦，截至2025年9月底，全台有效契約已達10萬1,067戶，提前達成10萬戶目標；截至2025年底，累計戶數進一步達到10萬4,803戶。

然而，2026年夏季兆基屋管、寄居蟹租屋等業者傳出營運及財務相關問題，卻也讓這套快速成長中的制度面臨一次重要的壓力測試。內政部8月4日表示，目前兩家公司承作的社會住宅包租代管業務仍正常運作，並已成立專案小組清查案件營運、租金支付及服務管理情形；其中寄居蟹已同意配合後續轉讓包租代管案件，政府也將視情況啟動轉銜機制，以保障房東與房客權益。

這起事件真正值得產業與政府重視的，並不是個別企業是否出現經營問題，而是當包租代管市場逐漸走向規模化之後，台灣是否已經建立足夠成熟的財務監理、客戶資金保護及業者退場機制。換言之，包租代管不能因個別業者的危機而被否定，反而應該藉此機會完成從「政策扶植」走向「專業治理」的第二階段改革。

包租代管究竟是什麼？從「二房東」到專業住宅管理

一般人所說的包租代管，其實包含「包租」與「代管」兩種不同的商業模式。包租是業者先向房東承租住宅，再轉租給房客；在這種模式下，業者實際上承擔了房東與房客之間的中介與管理責任。業者必須按約支付房東租金，再向房客收取租金，因此除了管理住宅之外，還必須承擔空置、租金收取、修繕、房客管理以及現金流等風險。

代管則不同。代管業者主要是接受房東委託，協助尋找房客、簽訂契約、收取租金、處理修繕與租賃關係，房東與房客仍然是租賃契約的主要當事人。也因此，代管比較接近「住宅管理服務業」，而包租則具有更強烈的「資產營運」與「現金流管理」性質。

在目前社會住宅包租代管制度下，包租案原則上由業者向房東承租住宅，再轉租給符合條件的租屋族；第五期計畫也進一步放寬代租案可以一次簽訂1至3年租期。政府透過租金補貼、修繕補助及業者服務費等方式，讓房東願意釋出住宅，也讓房客能夠取得相對穩定的租屋環境。

因此，包租代管真正的產業定位，並不是傳統房屋仲介的延伸，而是「住宅租賃管理服務業」。這個差異非常重要，因為仲介主要在交易完成時創造價值，包租代管則必須在住宅出租之後，持續數年處理房屋、租金、契約、修繕及人與人之間的租賃關係。

為什麼社會需要包租代管？

台灣租屋市場長期存在一個結構性問題：市場上並非沒有房子，而是有相當數量的房屋沒有有效進入租賃市場。許多小型房東只有一、兩間住宅，面對房客篩選、租金催收、房屋損壞、修繕、鄰居糾紛及租約問題時，往往缺乏專業能力，也可能因為擔心麻煩而選擇讓房屋閒置。

另一方面，青年、弱勢家庭、單親家庭、身心障礙者及其他租屋族群，又經常面臨「租不到、租不起、租不好」的問題。內政部在社會住宅包租代管政策說明中也指出，現行住宅租賃市場存在房客找不到合適住宅、租金過高，以及住宅品質、漏水、違建等問題；房東則可能因為租屋管理麻煩、容易發生糾紛而不願出租。包租代管的政策目的，就是在這兩端之間建立專業服務與信任機制。

因此，包租代管真正解決的不是單純「幫忙出租房子」，而是降低住宅租賃市場的交易成本與管理成本。對房東而言，業者接手管理後，可以減少日常管理負擔，並透過政府租稅與修繕優惠提高出租誘因；對房客而言，則可以透過較制度化的租賃流程取得比較穩定的居住環境；對政府而言，則可以利用既有民間住宅快速增加可使用的社會住宅資源。

這也是為什麼包租代管成為台灣「社會住宅、包租代管、租金補貼」三軌住宅政策中的重要一環。截至2025年底，政府三軌政策已協助超過110萬戶租屋家庭，而包租代管累計戶數已超過10萬戶。

包租代管的最大價值，是讓「個人房東市場」開始走向專業化

台灣住宅租賃市場過去高度碎片化，大量住宅掌握在個別小房東手中。房東與房客之間的租賃關係往往建立在個人信任上，從租約、押金、修繕到退租，都可能缺乏標準化的管理流程。

包租代管的出現，則開始改變這種市場結構。房東提供住宅資產，專業業者負責租賃與管理，房客則透過業者取得住宅服務，政府再透過制度、補助與監管建立市場規則。從產業發展角度看，這其實是一種「住宅管理專業化」。

而且，包租代管第五期計畫已經不只是處理青年與弱勢租屋問題，也進一步加入長者換居、弱勢關懷及住宅修繕等政策工具。例如第五期計畫對弱勢戶包租案的修繕獎勵提高至每年最高1.5萬元，並鼓勵業者結合社政單位與民間團體提供弱勢關懷服務，反映出包租代管的角色已逐漸從「租屋媒合」走向「住宅服務」。

但是，規模化也帶來新的風險：包租不是單純的服務業

包租代管產業快速成長後，一個過去容易被忽略的問題逐漸浮現：業者的財務結構。

假設一家業者承租1,000戶住宅，每月必須支付房東大筆固定租金，即使部分房屋暫時沒有出租出去，業者仍然必須履行與房東之間的租約。也就是說，包租業者的營運模式具有固定成本高、現金流壓力大的特性。

如果業者只是管理房屋，收入主要來自管理費，財務風險相對容易控制；但如果業者大量採用包租模式，就必須同時管理房屋、租金、押金、房東款項及房客款項，企業本身的資產負債表與現金流管理就變得非常重要。

因此，包租業者不能只看「管理戶數」與「營收成長」，更應該關注負債比、流動性、租金代收代付規模、押金管理以及短期資金需求。業務規模越大，反而越需要建立更嚴格的財務風險管理。

這也是近期產業事件帶給市場最重要的警訊：當一家大型業者管理大量住宅時，它已經不只是普通民間企業，一旦發生經營危機，可能同時影響大量房東、房客及政府住宅政策，因此業者本身的「退場風險」已經具有公共性。

從兆基與寄居蟹事件看，產業真正需要的是「退場機制」

這次事件最值得制度檢討的地方，就是如果一家大型包租代管業者真的無法繼續營運，房東與房客該怎麼辦？

傳統企業倒閉，主要影響股東、員工、供應商及債權人；但包租代管企業不同，它手上管理的是大量第三方住宅與租賃契約。業者一旦退出，租約、租金、押金、修繕及房屋管理服務都不能跟著中斷。

因此，政府不能只建立「業者進入市場」的資格制度，也必須建立「業者退出市場」的安全制度。

此次內政部已成立專案小組清查兆基屋管與寄居蟹承作案件的營運、租金支付與服務管理情形，並表示若業者無法正常營運或服務無法銜接，將邀集地方政府、租賃住宅服務業同業公會及相關業者預為因應，必要時啟動案件轉銜。這代表政府已開始意識到，包租代管制度的風險管理不能等到業者正式倒閉才處理。

未來應該進一步建立制度化的「退場預案」，例如大型業者必須事先提出案件轉移計畫，建立完整的租約與房屋資料庫，明確規範房東與房客通知程序，並預先建立可承接業務的其他業者名單。如此一來，即使某一家業者發生重大財務危機，也可以將「企業風險」與「居住權益」切割開來。

押金與租金安全，應成為下一階段監管核心

包租代管還有一項非常敏感的風險，就是房東與房客的資金安全。

房客支付的押金與租金，從經濟實質來看並不是業者的營業收入；房東應收的租金，也不是業者可以自由運用的公司資金。如果企業的營運資金與客戶資金混在一起，當企業發生財務危機時，就容易產生資金追償與權利認定問題。

因此，未來政府可以考慮進一步要求大型包租代管業者採取「客戶資金與公司資金隔離」制度，並逐步導入專用帳戶、第三方託管或信託機制，讓房客押金、房東租金與企業營運資金彼此分離。

目前內政部已表示將持續檢討相關風險控管及轉銜機制，而社會住宅包租代管制度本身也已有相關保險、修繕補助等配套。下一階段若能進一步把押金安全與客戶資金隔離納入制度，將可大幅降低單一企業財務危機對整個租屋市場的衝擊。

法令改革將改變包租代管的商業模式

除了業者本身的財務風險之外，租賃法制的變化也將深刻影響包租代管產業。

內政部2025年提出《租賃住宅市場發展及管理條例》部分條文修正草案，三大方向包括「保障3年租期」、「限制續約租金漲幅」以及「強化租賃雙方權益保障」，希望讓租客能夠穩定居住，同時讓房東能夠安心出租。

這項政策對包租代管業者而言既是挑戰，也是機會。長期租期可以提高租賃關係的穩定度，降低房客頻繁搬遷及業者重新媒合的成本；但如果房東認為未來收回住宅的彈性降低、租金調整受到限制，也可能降低部分房東投入出租市場的意願。

因此，未來租屋政策的核心不能只是提高房客保障，而必須同時建立房東願意長期出租的誘因。真正成熟的租賃市場，不應該是「房東與房客誰得到更多」，而是建立一套讓房東願意長期出租、房客願意長期承租、業者願意長期經營的制度。

包租代管不能永遠依賴政府補助，業者必須走向真正的專業服務

政府補助對包租代管產業的初期發展非常重要，但如果一家公司長期必須依靠政策補助才能維持營運，就很難稱為真正成熟的產業。

政府補助真正應該扮演的角色，是降低市場早期的進入障礙，建立業者、房東與房客之間的信任，等市場成熟後，業者應逐步依靠專業服務創造價值。

未來包租代管業者可以發展住宅修繕管理、智慧住宅、能源管理、住宅保險、家具設備管理、長者住宅、青年住宅、企業租屋與共居服務等新的商業模式。透過服務多元化，提高每一戶住宅的管理價值，而不是單純追求管理戶數。

這也意味著業者未來的競爭方式將改變。過去可能是「誰拿到更多政府標案、誰管理更多房子」，未來則應該轉變成「誰的服務品質更好、財務體質更健康、房東續約率更高、房客滿意度更高」。

台灣真正需要的，不只是包租代管，而是一個完整的住宅租賃產業

從更長期的角度看，包租代管真正值得期待的，不只是增加10萬戶、20萬戶住宅，而是台灣能否藉此建立完整的住宅租賃產業。

未來的住宅租賃市場，可以形成房東提供資產、租賃管理公司提供專業服務、銀行提供金融資源、保險公司提供風險保障、科技公司提供數位管理與AI工具、政府建立法規與社會住宅政策的完整生態系。

如此一來，住宅就不再只是「買來出租」的個人投資標的，而會逐漸成為一項需要長期專業經營的服務型資產。

這也是台灣住宅市場未來必須跨越的一道門檻。

結語：危機不是否定包租代管，而是推動制度升級的機會

包租代管制度推動至今，已經證明民間住宅可以成為社會住宅政策的重要補充。從2017年底啟動，到2025年底累計超過10萬戶，這項政策已經形成一定規模，也說明台灣租屋市場確實存在大量專業管理的需求。

但市場規模擴大，也代表制度必須同步升級。近期大型業者的營運與財務風險，提醒政府與產業：包租代管已經不能只用「政策補助計畫」的角度來看待，而應該把它視為一個具有公共性、民生性及一定金融風險的專業產業。

未來政府應從「管理業務」走向「管理風險」，建立業者財務分級、客戶資金隔離、押金保障、資訊透明、案件集中度管理及業者退場轉銜制度；業者則應從「衝戶數、拚規模」轉向「重現金流、重服務、重風險、重品牌」。

如此才能真正建立一個讓房東敢出租、房客住得安、業者能長久經營、政府有效監管的住宅租賃市場。

包租代管的未來，不應該只是「政府把更多房子交給業者管理」，而應該是藉由這套制度，讓台灣逐步建立一個成熟、透明、穩定而且可以長期永續發展的住宅租賃產業。這次危機如果能促成制度改革，就不只是一次產業風暴，而可能成為台灣租屋市場從政策扶植走向專業治理的重要轉折點。

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