租金高企令租戶需求趨向地區多元化 香港寫字樓租金明年將延續升勢

文章來源:Media OutReach Limited   發表時間:2017/12/06 瀏覽次數:276

  • 租賃需求殷切加上供應短缺,令中區甲級寫字樓租金在2017年底升至每月每平方呎129.1港元的歷史新高;
  • 中區租金高企催化租賃需求出現重整:跨國企業愈趨遷往非核心區域,共享空間營運商亦在多區搶佔大樓面寫字樓場地作為擴充之用,而中資公司將繼續垂青中區商廈空間,料將支持中區租金明年上升7%至9%;
  • 輕奢侈品、運動休閒產品及食肆將成為支撐核心區舖租走勢的三大主題,有望在明年為銅鑼灣及尖沙咀帶來最高2%的租金升幅。

 

香港,中國Media OutReach - 2017126日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行今日回顧香港寫字樓及商舖租賃市場於2017年表現時指出,中區寫字樓租金在本年屢創新高,年內升幅達到7.5%,超越全港各區並令香港成為全球租金最貴的市場。租金升勢凌厲,主要是受到中資機構的殷切需求所支撐,截至今天,中資機構佔了本年內中區新簽租賃總面積的54%。面對不斷上升的租金,部分公司亦加快了遷離中區的步伐,以便減省開支及保持營運競爭力。商舖租賃市場方面,年內出現了復甦的迹象,包括遊客數字按年回升3.4%,以及奢侈品銷售額按年上升5.6%。核心區舖租自2014年起進入調整期,銅鑼灣的調整於本年已是步入尾聲,但中環則仍因為店舖空置率仍處於7.1%的較高水平,令租金走勢繼續受壓。


經過沉寂的2016年後,本港寫字樓各區總吸納量於2017年重回正數,全年錄得吸納量達617,300平方呎,主要由中區、尖沙咀、港島南及九龍東的租賃所帶動,與去年錄得負80,895平方呎的吸納量相比有明顯分別。


租務活躍反映企業對本港寫字樓空間需求殷切,尤以中區特別受到中資公司所垂青,本年中區不少超甲級商廈的大樓面租賃成交都是來自中資公司,例如海航集團(93,600平方呎)、興業銀行(54,600平方呎)及招銀國際金融(29,200平方呎)的租賃都在市場造成哄動。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生指出:「銀行及金融業是令中區頂級甲廈租金不斷破頂的主要動力,據本行最新報告顯示,截至本年第四季,中區超甲級甲廈租金已升至每月每平方呎143.6港元水平,既是本地新高也是環球新高。除了需求支撐外,待租率偏低亦是支持租金急升的另一原因。截至第四季,中區待租率按季下跌0.2個百分點至3.7%,為各區中最低。」


中區租金上升,為租戶繼續留駐在中區構成壓力。跨國公司藉著遷離中區以減省租金並保持營運競爭力的趨勢,在本年更為明顯,從大型英資律師樓富而德(Freshfields Bruckhaus Deringer)以至法國巴黎銀行(BNP),這些傳統中區租戶已陸續遷移至港島東等非核心商業區。戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰先生表示:「部分需要大樓面作擴充或整合規模之用的公司,仍然要放眼九龍東,例如本季該區便錄得76,700平方呎的吸納量,為各區之冠。然而,對於傳統中區租戶來說,若要遷離中區,仍然是以遷至港島東較為可取,因該區與中區比較接近,2019年中環灣仔繞道落成後,往返中區與港島東將更為便捷,加上港島東不乏簇新優質的寫字樓空間,其食肆及零售配套亦正在成熟,預料明年將有更多公司以遷至港島東為目標,作為其營運及減省開支的策略。」


另一邊廂,新興的共享空間工作模式亦鞏固了整體租賃需求,共享空間營運商也因此在市場上嶄露頭角。韓其峰先生續稱:「本年不少跨國及地區的共享空間供應商進駐香港,他們在核心與非核心區都積極擴充,在本年迄今已租下105,900平方呎的甲廈樓面,以及166,400平方呎的非甲廈樓面以開設新據點。」不少租戶為了追求更靈活的租約期和避免支付新租寫字樓一大筆的裝修開支而垂青共享工作空間,而寫字樓業主亦認為這些供應商能提供穩定的租戶客源,故此共享空間供應商料將成為明年寫字樓租賃市場的一股重要力量。


蕭亮輝先生表示:「中資公司、租戶遷離中區,以及共享空間供應商,將成為重塑和重整各區寫字樓租賃需求的三大要素,明年將繼續支持本港租賃需求及租金升勢。在中區,由於要到2022年美利道停車場重建項目及卑利街/嘉咸街發展計劃完成後,才有合共565,500平方呎的新寫字樓供應投入市場,預料中區租金明年將上升7%9%。」


香港商舖租金自2014年起已進入漫長的調整期,然而零售市道在本年亦開始出現一些復甦迹象,計及11月及12月的預測數字,2017年全年的訪港遊客人數料將按年上升3.4%,當中大陸遊客的按年升幅更達到4.1%,與2016年年底錄得按年下跌6.7%有顯著分別。珠寶鐘錶等奢侈品的銷情亦於本年出現反彈,全年銷貨額料較2016年年底水平回升5.6%(而2016年底則錄得按年17.3%跌幅)。這些因素均有助穩定走勢,特別是對銅鑼灣及尖吵咀兩區而言,這兩個地區的店舖空置率分別是2.6%2.4%,為各核心區中最低。截至第四季,兩區錄得的按季舖租跌幅亦只介乎0.5%0.7%;反觀另一核心區中環,由於仍然未能改善第三季高達7.1%的空置率,其租金在本季續跌3.4%


非核心區方面,元朗及屯門的舖租在本年續錄得分別為1.3%1.1%的溫和升幅,反映民生消費能支撐租金升幅。然而,近期內地部門調整部分日用品的進口稅政策後,會否影響以民生消費為主的非核心區的零售市道,目前仍難以預料。


戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威先生表示:「雖然銅鑼灣及尖沙咀的舖租已自2013年的高峰水平下跌近半,但兩區仍屬亞洲數一數二最昂貴的街道。舖租下滑後,商戶議價能力更高,更多奢侈品牌已被較廉價貨品所取代,而街頭亦湧現更多短期店舖或攤位,令區內商戶類型更加豐富。與此同時,更多國內、海外零售商及食肆亦窺準租金大幅調整的機會入駐核心區,希望能在亞洲最昂貴商業街上取得一席位以提升品牌形象。就商戶組合而言,化妝品、服飾及生活百貨類仍將是銅鑼灣及尖沙咀的主力商戶類別,而近年輕奢侈品及運動休閒產品亦愈來愈受歡迎,這些商戶有望在明年為銅鑼灣及尖沙咀帶來最高2%的租金升幅。」


食肆方面,雖然各類食肆的生意近年仍有穩定增長,但食肆舖租卻不升反跌,林應威先生指出:「食肆舖租自2016年中高峰水平過後開始緩慢下滑,現時各核心區租金較高峰期下跌2.4%9.7%不等,主要由於食肆的人手開支增長迅猛,限制了食肆營運者的擴充能力。不過,近期有更多營運者及新經營者揀選在天后等核心零售區旁的地點開業,以增加生意額,預料食肆營運者在擴充方面仍會保持審慎,但會以新模式及概念店等爭取市場份額。」


戴德梁行

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